大发奔驰宝马最新版_奔驰宝马下载安装_代理_任泽平:中国房地产市场仍具有较大发展空间|就业|住房|供给

  • 时间:
  • 浏览:0

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 任泽平

  2018年中国城镇住房套户比为1.09,城镇住房难能可贵过剩,未来中国房地产市场仍具有较大发展空间,但更须重视区域差异中的结构性可能性。

  中国城镇有十几个 住房,是供给过高 、供需平衡、还是供给过剩?对上述现象的解答不仅关系到中国房地产市场未来要怎样发展,也关系到住房政策应要怎样调整。

  让让有人在业内提出了广为流行的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。作为土地帕累托图研究的深化,让让有人在2018年报告《中国住房存量测算:过剩还是短缺》中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情況,受到市场广泛关注。本篇报告进行了相应更新和完善,研究结果表明,2018年中国城镇住房套户比为1.09,城镇住房难能可贵过剩,未来中国房地产市场仍具有较大发展空间,但更须重视区域差异中的结构性可能性

  摘要

  国有十几个 房子?官方已签署的中国城镇住房数据地处统计部门和建设部门有另1个来源,地处一定参考价值,但均地处明显现象。一是人口普查资料签署了家庭户住房数据,但未签署集体户住房数据,如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量地处高估。二是国家统计局签署2018年城镇人均住房建筑面积数据达39平方米,但因抽样偏差地处高估。三是官方直接签署的帕累托图年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。四是国家统计局的城镇竣工住宅面积数据地处低估,无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。

  中国城镇住房40年:从供给短缺到总体平衡。1)1978-2018年中国城镇住宅存量难能可贵到14亿平增至276亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米,城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。从国际看,当前美国、日本分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03,而中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡。从住房来源结构看,当前全国城镇住房存量中商品房约占4成,自建房约占3成,还有3成为原公房、保障性住房及一点。2中国城镇居民约70%居住在自有住房,约20%租房,一点10%为借住、住单位宿舍等;与建制镇居民相比,城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测,当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重,最低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房,而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。3)房地产长期看人口,尽管中国20-100岁主力置业人群比例在2013年达峰值,但综合考虑城镇化守护进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等,中国房地产市场未来仍有较大发展空间,将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。预计2019-20100年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。从城镇化守护进程看,2018年中国城镇化率59.6%,到20100年城镇化率达70.6%时城镇人口将再增加约2亿。从城镇人均住房使用面积看,当前美国67平,德国、法国均超过38平,日本33平,韩国28平,而中国按使用面积算人均仅23平。从家庭规模看,当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人,而中国2018年为3.02人。

  地区层面:那此地方房子较多,那此地方较少?1)分省看,全国近100%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东等10个省。鄂浙苏等7省城镇人均住房建筑面积超过35平方米,而沪粤津3省非要27平方米。从城镇套户比看,东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.10、1.11、1.09,黔青云等5省套户比超过1.15,沪粤2省低于1.02)在地级层面,在全国336个地级单位中(不含三沙),既有71个城市人均住房建筑面积小于100平,与否 46个城市人均住房建筑面积大于40平;既有17个城市的套户比小于1,与否 5有另1个城市的套户比大于1.2,未来更需重视区域差异中可能性地处的结构性可能性。分线看,当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米,套户比分别为0.99、1.06、1.12,一线城市住房供给偏紧。

  风险提示:因数据缺失及帕累托图数据质量现象,本文使用了帕累托图假设,相关估算可能性地处一定偏差。

  目录

  1 中国城镇有十几个 房子?

  1.1 现有城镇住房数据真伪识别

  1.2 研究思路与主要假设

  2 中国城镇住房40年:从供给短缺到总体平衡

  2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡,套户比从0.8到1.09

  2.2 中国城镇住房自有率约70%,最高20%家庭拥有约40%住房

  2.3 中国房地产市场仍有较大发展空间

  3 地区层面:那此地方房子多,那此地方少?

  3.1 省级:西部地区套户比平均1.11,沪粤2省套户比低于1.0

  3.2 地级:17成套户比小于1,一线城市套户比略低于1

  正文

  1 中国城镇有十几个 房子?

  1.1 现有城镇住房数据真伪识别

  当前中国到底有十几个 城镇住房?据自然资源部消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,但住房存量数据尚未签署,未来是与否签署也未可知。官方已签署的中国城镇住房数据地处统计部门和建设部门有另1个来源,主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期帕累托图年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据,地处一定参考价值,但均地处明显现象

  一是人口普查资料签署了家庭户住房数据,但未签署集体户住房数据,如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量地处高估。住房数据从1995年现在开始了了被纳入全国人口1%抽样调查(“小普查”)及后续的人口普查中。但人口普查只签署家庭户住房数据,不签署集体户情況,2010年城镇集体户人口近1000万,占城镇常住人口比重达12%。根据人口普查定义,集体户是指相互之间越来越 家庭成员关系、集体居住同时生活在有另1个房间的人口。显然,集体户人均住房面积远小于家庭户人均住房面积,如以城镇家庭户人均面积乘以城镇人口得出的城镇住房面积明显是高估的。此外,对一户多宅情況,人口普查规定,可能性未出租或借给另一方居住,在调查需用将这几处住房的面积相加,这原应着分析人口普查资料理论上包括了空置房情況,但居民事实上可能性有少报瞒报。

  二是国家统计局签署的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能性地处高估。国家统计局基于约6万住户的全国城乡住户一体化调查签署人均住房建筑面积数据(2013年以前城镇住户调查和农村住户调查单独开展),2018年全国人均住宅建筑面积42.4平方米,其中城镇、乡村人均住宅建筑面积分别为39、47.3平方米。我我觉得住户调查理论上既包括家庭户,也包括集体户,但可能性住户调查样本每五年轮换一次,需保证一定稳定性,实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭,对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、几瓶居无定所的无房户覆盖过高 ,一点地处一定高估。比如,2010年国家统计局签署全国城镇人均住宅建筑面积为31.6平方米,这与2010年人口普查中城镇家庭户人均住房建筑面积100.3平方米比较接近,但可能性换成人均住房面积较少的集体户,真实的2010年全国城镇人均住房建筑面积无疑将低于上述数字。一点,可能性直接以国家统计局签署的城镇人均住房建筑面积乘以城镇常住人口,将得出2018年中国城镇住房建筑面积高达324.2亿平,粗略估计城镇住房存量套户比高达1.19。

  此外,住建部妙招地方逐级上报也统计有人均住房建筑面积,比如在《中国统计年鉴1008》签署1978-1006年城市人均情況,《中国城乡建设统计年鉴》签署1990年至今村镇人均情況,但县城和1007年以前的城市人均面积过高 ,这使得难以通过市县镇加总得出全国城镇住房存量。此外,住建部定义的“人均”以户籍人口+暂住人口为分母计算(1006年以前以户籍居住人口为分母计算),与一般的常住人均不同。

  是官方直接签署的帕累托图年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。1985年原城乡建设环境保护部和国家统计局组织开展了全国第一次城镇房屋普查,签署住宅建筑面积22.91亿平、使用面积15.09亿平,但涉及人口仅占当时城镇常住人口的约100%,范围偏小。原建设部曾在《城镇房屋概况统计公报1002-1005》中签署了1002-1005年全国城镇国有土地上住房存量(不含建制市城市规划区和县城以外的建制镇),换成《村镇统计公报》中的建制镇住房存量,可得1002年、1005年全国城镇存量分别为111.6、144.4亿平。一点,住建部定义的城镇范围可能性偏大或地处重复统计,比如其2010年城市及县城建设用地、建制镇建成区面积加总为8.6万平方公里,较自然资源部签署的城镇建设用地7.6万平方公里大16%。

  四是国家统计局签署的城镇竣工住宅面积数据地处低估,这使得无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。国家统计局从1995年现在开始了了签署固定资产投资项目下的城镇竣工住宅面积(含商品住宅),1997年统计起点为100万元及以上,2011年指标调整为固定资产投资(不含农户)竣工住宅面积(原城镇竣工住宅口径+农村企事业竣工住宅面积),统计起点调整到100万及以上,但该数据可能性口径及统计现象明显小于真实城镇竣工住宅面积。根据100年、2010年两次人口普查,让让有人估算100-2010年城镇住房增量达92亿,而1001-2010年城镇竣工住宅面积合计67亿平、拆迁约15亿平(妙招房龄面积结构估算)、农民带房入城约7-10亿平,尚余100-33亿平未被统计。

  1.2 研究思路与主要假设

  鉴于上述情況,让让有人的研究思路是:以100、2010年人口普查数据签署的家庭户住房数据为基础,通过合理假设城镇集体户人均住房面积与家庭户人均住房面积的比例关系估算全国城镇集体户住房面积,从而得到100、2010年全国城镇住房存量,再妙招100-2010年全国城镇住房面积增量,推算该时期未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积年均增量并以此为假设,通过公式“2010年城镇住房存量+历年城镇竣工住宅面积-拆迁面积+未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积合计”得到2018年中国城镇住房存量。同时,参考国家统计局1978年户均、人均住房面积统计、1985年全国房屋普查、人口普查和小普查房龄数据、1999年以来商品住宅竣工套均面积及官方历年住房建设标准等,估算出套均面积和一点主要年份住房存量,由此计算1978-2018年主要年份的套户比数据。

  其中主要有三点需用说明

  一是假设城镇集体户人均住房面积为家庭户的35%。根据人口普查规定,初中、小学的住校学生,幼儿园全托孩子,一律视为在家中居住,作为其家庭的现有人口;高中及以上阶段住校生按我我觉得际居住情況登记,作为学校的现有人口。让让有人基于集体户定义、家庭户居住情況和教育部统计的城镇学生宿舍面积,估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%-45%之间,并妙招唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设全国平均为35%,由此测算全国城镇集体户住房面积。让让有人发现,即使35%的比例有偏,对全国城镇住房存量的影响最多非要2亿平,对结果影响很小。

  二是发现2015年“小普查”的住房数据地处高估,一点未予采用。妙招人口普查、小普查资料计算,100-1005年、1005-2010、2010-2015年有另1个阶段城镇家庭户住房存量增量分别为65.5、20.6、62.4亿平,这显然是不合理的。一点,让让有人认为2015年小普查的城镇家庭户住房数据与1005年一样地处高估,一点未基于2015年数据、一点基于2010年普查情況推算当前情況。

  三是城镇家庭户均规模数据妙招人口普查、“小普查”、及年度人口变动抽样调查从国际经验看,家庭户均规模具有小型化趋势。可能性劳动力回流中西部、生育政策有所放开等因素,近十年家庭户均规模稍有回升。比如,2015年“小普查”统计城镇家庭户均规模为2.93人,高于2010年的2.85人。从人口变动抽样调查看,2016、2017年的城镇家庭户均规模分别为2.98、2.92。一点本文根据趋势,假定2018年城镇家庭户均规模为2.90。

  2 中国城镇住房40年:从供给短缺到总体平衡

  2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡,套户比从0.8到1.09

  改革开放四十年来,中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区,从全民蜗居到基本适居,住房事业取得巨大进步,这主要得益于1990年代从福利分房到住房商品化的住房制度改革。根据让让有人测算,1978-2018年中国城镇住宅存量难能可贵到14亿平增至276亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米,城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。与国家统计局签署的2018年城镇人均住房建筑面积39平方米相比,让让有人测算的城镇人均住房建筑面积小5.7平方米。一般而言,套户比小于1,表明一国住房供给总体过高 ;套户比等于1,表明一国住房总体基本供求平衡;考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情況,性性性心智心智成熟的句子的句子 是什么市场的套户比一般在1.1左右。从国际看,当前美国、日本分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03,中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡。

  可能性“文革”期间住房建设严重滞后,1978年全国城镇人均住房建筑面积反而较19100年下降20%,缺房户占比达47.5%。随着改革开放后住宅建设加快,到1985年城镇人均住房建筑面积增长至10.9平方米,但缺房户依然高达26.5%;其中,婚后无房、暂住非住宅房、暂住临时简易房、暂住亲友房等“无房户”占比3.2%,三代同室、父母成年子女同室、成年兄妹同室、二户同室等“不便户”占比10.4%,人均住房建筑面积在5.7平方米以下的拥挤户占比12.8%(原文为人均居住面积4平方米以下,按0.7系数折合)。

  随着1990年代住房制度改革推进,不要怎样是1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后,商品住宅带动城镇住宅竣工面积大幅攀升。按照国家统计局的口径估算,1978年全国城镇竣工住宅面积过高 1亿平,1998年超过5亿平,2011年超过10亿平;其中,竣工商品住宅面积占城镇竣工住宅面积占比从1995-1999年的过高 32%,跃升至100年的38%,1003年超过100%,1007年超过70%;从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看,有约97%的城镇住房为1978年以来建造,约87%为1990年以来建造,约100%的城镇住房为100年以来建造。与中国不同,欧美发达经济体的住房平均房龄较老,比如英国、美国住房房龄超过100年的比例均超过40%,超过100年房龄的比例分别为20%、7%。

  从住房来源结构看,当前全国城镇住房存量中商品房约占4成,自建房约占3成,还有3成为原公房、保障性住房及一点。根据国家统计局数据,1998-2018年竣工商品住宅合计113亿平,占当前城镇住宅存量的41%。而根据人口普查及小普查中的城镇家庭户住房来源数据,100-2010年购买新建商品房的城镇家庭户户数占比从8.9%升至21.7%(2010年现在开始了了统计购买二手房比例,为4.6%),自建房比例从35.7%降至31.5%,购买原公有住房比例从23.5%降至12.9%,购买经济适用房、两限房比例从6.0%降至4.1%,租赁廉租房、公租房从14.4%降至2.4%;租赁一点住房比例从6.1%增至18.6%,一点比例从5.4%降至4.1%。可能性人口普查中的购买二手房、租赁一点住房并未说明来自商品房还是非商品房,这使得让让有人需用依靠商品住宅竣工面积判断存量房中商品房比例。

  在城镇结构,城市和建制镇家庭户的住房来源结构地处显著差异。根据2010年人口普查,城市家庭户住房来自购买新建商品房、原公房的比例分别为26%、17.3%,明显高于建制镇的14.7%、5.8%;而建制镇家庭户住房来自自建房的比例高达56.2%,明显高于城市的16.4%。

  2.2 中国城镇住房自有率约70%,最高20%家庭拥有约40%住房

  中国城镇居民约70%居住在自有住房,约20%租房,一点10%为借住、住单位宿舍等;与建制镇居民相比,城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。根据100年人口普查资料家庭户住房来源统计,有74.1%的城镇家庭户居住在自有住房,有20.5%的租房,还有5.4%的住房来源为一点(比如,借住亲友住房但不付租金,住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等情況)。到2010年,上述比例分别为74.9%、21.0%、4.1%。此外,1005年、2015年小普查统计的城镇家庭户住房自有率分别为77.9%、79.2%,住房自有率偏高,可能性地处抽样现象。

  把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率,2010年城镇家庭户住房自有率较100年有所上升,但主一点建制镇家庭户住房自有率从78.0%增至83.2%,而城市家庭户住房自有率从72%降至69.8%。租房人口主要集中在城市,城市家庭户租房比例从100年的23.2%上升至25.8%,建制镇家庭户租房比例从15.6%降至13.3%。假设城镇集体户人口都越来越 另一方住房,让让有人估算100、2010年中国城镇居民住房自有率分别为66.0%、65.9%。扣除学生,2010年全国城镇居民住房自有率为71.1%;其中城市居民和建制镇居民住房自有率分别为67.6%、76.9%。从现实情況看,把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率从而估计全国城镇住房自有率可能性稍有低估,可能性可能性地处因本地无房而租房、但在外地(如老家)有房等情況。从国际比较看,中国城镇住房自有率较高,当前美国住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%,这与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨的预期等地处一定关系。

  根据人口普查资料定义,当有另1个家庭有多套住房时且未出租或借给他人居住,其“使用”的住房面积为全版住房面积;但可能性该家庭有住房出租或借给他人居住,则该住房面积为实际居住人“使用”,计入实际居住人的住房面积。从现实来看,租房人群的人均住房面积建筑面积一般在100平以下;如家庭人均住房面积超过100平,则人口普查统计的住房面积很可能性为该家庭产权所有。一点,考虑出租等情況,人口普查的使用住房数据可能性会低估富裕家庭的产权住房面积,高估贫困家庭的产权住房面积,一点低估实际产权拥有住房情況的不平衡程度

  让让有人对人均住房面积在8平方米以下的家庭户乐观假设其人均住房面积为7平方米,对人均住房面积在70平方米以上的家庭户保守假设其人均住房面积为72平方米,由此计算不相似型家庭户拥有的住房面积。研究发现:

  其一,住房困难的家庭户比例明显下滑。1995-2015年人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭户数占比从12.6%降至3.3%,人均9-16平方米的家庭户数占比从35.3%降至11.9%。

  其二,高收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例趋于下降,但与此同时,低收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例也在趋于下降。100-2015年,人均100平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例从100年的2.100降至1.78,人均100平方米以上、70平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从2.100(1005年)降至1.89、2.41(1005年)降至1.96;而人均住房面积在8平方米以下、9-16平方米的家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从0.35(1995年)降至0.19、0.61(1995年)降至0.35。

  其三,即使从使用情況看,住房分布的不平衡程度仍然严重。换算为五等份或十等份看,100年最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为3.0%、7.1%,最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为22.4%、39.0%。到2010年,情況变化为,最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为2.3%、6.2%,最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为21.8%、39.4%。2015年小普查数据地处一定抽样现象,原应着最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别升至为2.8%、7.2%,最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别降至19.6%、36.9%。

  根据人口普查资料城镇家庭户住房“使用”情況的数据估算,1995-2015年全国城镇家庭户住房使用分布的基尼系数大致保持在0.3左右,这显然地处低估。可能性考虑20%的城镇家庭户租房、人均住房面积更低的城镇集体户人口以及2亿多农民工群体在城镇置业比例较低等情況,低收入群体实际拥有的住房面积占比与其户数即人口占比的比例无疑将更低,即产权层面的城镇家庭住房分布基尼系数无疑更高。

  2.3 中国房地产市场仍有较大发展空间

  房地产长期看人口,尽管中国20-100岁主力置业人群比例在2013年左右达峰值,但综合考虑城镇化守护进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等,中国房地产市场未来仍有较大发展空间,将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

  一是中国城镇化守护进程还有较大空间,到20100年城镇化率达70.6%时城镇人口将再增加约2亿。2018年中国城镇常住人口达8.3亿,常住人口城镇化率为59.6%,如按户籍人口算2018年城镇化率仅为43.4%。联合国《世界人口展望2019》预计到20100年中国常住人口城镇化率将达约70.6%,城镇常住人口将较2018年再增加约2亿。根据让让有人在报告《中国人口大迁移》中测算,2012-2016年中国城镇人口增量中来自自然增长、区划变动、乡城迁移的平均比例为18.6%、35%、46.4%,与国家统计局测算2018年的23.6%、36.8%、39.6%相差不大。这原应着分析,即使假设因区划变动原应着的农民就地城镇化产生的住房需求全版不通过市场渠道满足,一点通过安置房(拆迁)或带房入城(未被拆迁)满足,2019-20100年仍有1.3亿新增城镇人口地处住宅需求。如假设安置房也是通过市场购买(如货币化安置)满足,且未被征迁、带房入城的比例为100%,则2019-20100年大致有约1.6亿新增城镇人口地处住房需求。

  二是与主要发达经济体相比,中国城镇人均住房面积较小,随着居民收入增长和家庭规模小型化等,人均住房面积未来地处相当于20%的提升空间。一方面,当前中国已进入中高收入经济体行列,随着未来向高收入经济体行列迈进,城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。国际上一般对住房面积统计的口径为使用面积,把2018年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为23.3平方米,明显低于主要发达经济体水平。考虑到国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡,如简单以0.85的系数把各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积,当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为28.2、27.9平,日本为33.1平,德国、法国分别为38.6、39.5平方米,美国为66.9平。

  另一方面,中国家庭户规模小型化空间大,可能性原应着更多的住房和更大的人均住房面积需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素,家庭规模小型化是世界各国人口发展的普遍趋势。比如,19100-2015年,日本一人户、二人户家庭比例分别从5.3%、12.7%增至34.5%、27.9%。当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人。中国家庭户均规模从1982年的4.41太快降至2010年的3.09;其中,2010年城镇家庭户均规模为2.85人。可能性劳动力回流中西部、二胎政策等因素,近年家庭户均规模较2010年有所上升。从一人户、二人户比例看,中国2015年仅分别为13.1%、25.3%,总体相当于日本1990年代至21世纪初水平,未来仍有很大下降空间。

  一点,可能性以人均使用面积28平即人均建筑面积40平为标准算,未来中国城镇人均住房面积地处约20%的改善空间。

  三是中国现有城镇住房成套率仅85%,一点尚有20%的家庭居住在条件较差的平房,地处住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅85%左右,还有约15%的住宅需用更新。1985年中国城镇住房成套率仅为24.1%,1995年居住在成套住宅的家庭户比例快速提升至61%,2010年、2015年分别达75.6%、84.3%。其中,根据2015年小普查数据,城市、镇家庭户中同时拥有厨房灶台和厕所的比例分别为89.3%、76.8%。二是中国城镇尚有约20%的平房需用更新。随着拆迁新建,中国城镇家庭户中居住在平房比例从1995年的46.1%降至2015年的20.6%,其中城市、建制镇分别为10.2%、36.1%。

  2019-20100年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。根据让让有人前述测算,100-2010年、2010-2018年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3%、2.3%,假设2019-20100年中国城镇人均住房面积年均增长1.3%-1.5%(即20100年人均住房建筑面积达38.8-39.8平方米),则20100年中国城镇住房存量需达395-405亿平,较2018年净增119-129亿平,即年均净增9.9-10.8亿平。以1.5%-2%的折旧率计算,则2019-20100年将折旧拆迁约100-82亿平,即年均折旧拆迁约5-6.8亿平。一点从历史经验看,100-2010年每年约有4亿平属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。假设2019-20100年这帕累托图仍为年均4亿平,则2019-20100年每年需新增城镇住房10.9-13.5亿平。

  3 地区层面:那此地方房子多,那此地方少?

  基于2010年人口普查资料分省数据、2015年1%人口抽样调查资料分省数据等,并结合全国城镇住房情況,让让有人估算了2010年、2018年各省级、地级单位城镇住宅存量、人均住宅建筑面积、套户比及相关情況。

  3.1 省级:西部地区套户比平均1.11,沪粤2省套户比低于1.0

  当前全国近100%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东等10个省。分地区看,2018年东部、中部、西部、东北地区城镇住房存量分别占全国的42.6%、26.5%、23.5%、7.4%,而对应的城镇常住人口比例分别为43.6%、24.5%、23.9%、8.0%。分省看,2018年山东、江苏、广东城镇住房存量超过20亿平,河南、浙江、四川等7个省份在10-19亿平之间,一点省份则过高 10亿平,海南、宁夏、青海、西藏等4省更是非要2亿平。

  鄂浙苏等7省人均住房建筑面积超过35平方米,而沪粤津甘4省非要27平方米。分地区看,2018年东部、中部、西部、东北地区城镇人均住房建筑面积分别为32.0、35.4、32.1、100.1平方米。分省看,2018年湖北、浙江、江苏等7省城镇人均住房建筑面积超过35平方米,山东、广西、四川等14省城镇人均住房建筑面积在100-34平方米之间,山西、北京、新疆等一点10个省城镇人均住房建筑面积低于100平方米,上海、广东、天津、甘肃人均更是低于27平方米。

  可能性各省套均面积地处差异,城镇人均住房建筑面积的大小与套户比的高低难能可贵具有必然联系。从城镇套户比看,东部、中部、西部东北地区分别为1.03、1.10、1.111.09,黔青云等5省套户比超过1.15,沪粤2省低于1.0。分地区看,东部、中部、东北地区分别为1.03、1.10、1.09,西部地区为1.11。分省看,2018年贵州、青海、云南等5省城镇住房套户比超过1.15,广西、宁夏、河南等6省套户比在1.10-1.15之间,湖北、黑龙江、辽宁等11省套户比在1.05-1.10之间,北京、四川、山东等7省套户比介于1.0-1.05之间,广东、上海2省套户比在1.0以下。

  从住房成套率看,2015年重庆、广东、山东等省城镇家庭户居住在成套住宅的比例超过90%,而黑龙江、云南、内蒙古、西藏等省低于75%。从建筑层数看,2015年有河北、山东城镇家庭户居住在平房比例高达40%以上,西藏、内蒙古、山西、河南在100%以上,而浙江、湖北、江西、重庆、上海、福建等省低于10%。

  3.2 地级:17城套户比小于1,一线城市套户比略低于1

  在全国336个地级单位中(不含三沙),既有71个城市人均住房建筑面积小于100平,与否 46个城市人均住房建筑面积大于40平;既有17个城市的套户比小于1,与否 51个城市的套户比大于1.2,未来更需重视区域差异中可能性地处的结构性可能性。

  从人均住房面积看,2018年有71个城市的人均住房建筑面积小于100平方米,占比21.7%;有12有另1个城市的人均住房建筑面积介于100-35平方米,占比36.8%;有91个城市的人均住房建筑面积介于35-40平方米,占比27.6%;有46个城市的人均住房建筑面积大于40平方米,占比13.6%。

  从套户比看,2018年有17个城市的套户比小于1,占比5.1%;有14有另1个城市的套户比介于1.0-1.1之间,占比42.9%;有12有另1个城市的套户比介于1.1-1.2之间,占比36.9%;有5有另1个城市的套户比高于1.2,占比15.2%。

  分线看,当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米,套户比分别为0.99、1.06、1.12,一线城市住房供给偏紧。从人均住房面积看,2010年一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为22.9、26.8、28.5平方米,到2018年分别增至25.6、32.9、34.3平方米,分别增长11.8%、23.0%、20.4%。从城镇住房套户比看,2010年一线、二线、三四线城市套户比分别为0.92、0.93、0.96,到2018年分别增至0.99、1.06、1.12。

  (本文作者介绍:恒大集团首席经济学家,恒大经济研究院院长。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。)